Area ex- Sacelit, Senigallia cinque stelle: 'In troppi sulla stessa barca'

senigallia 5 stelle 29/10/2013 - Il primo a salire sulla barca dell’ex Sacelit Italcementi era stata la società Vecchia Darsena, una filiazione di Edra, che aveva comprato il terreno subito da bonificare dall’amianto e dagli altri inquinanti, per un costo che si dice si aggirasse intorno agli 8 milioni.

A quel tempo la proprietà d’accordo con il comune proponeva un piano d’area che venne approvato dal consiglio comunale. Ma il progetto non è stato portato avanti secondo noi perché la Zarina ha messo il suo veto. In seguito a questi disaccordi la Vecchia Darsena trova un compratore e scende dalla barca.

Chi compra è La Fortezza di Lanari, al prezzo di 34 milioni. Una simile zavorra fa in modo che il livello dell’acqua si innalzi subito al punto da preoccupare chi è salito a bordo.

Un altro passeggero è il Comune, il quale, preso atto della nuova situazione, propone una convenzione con opere di urbanizzazione previste per 20 milioni. Lanari sottoscrive. Una somma insolita ed enorme anche in percentuale dei costi complessivi (intorno al 25%). Ma si sa, la città pubblica non è a buon mercato, e nemmeno le ambizioni di chi la governa. Sta di fatto che adesso i costi salgono a 54 milioni. Con questa cifra l’acqua arriva ben oltre il livello di galleggiamento. Ma i passeggeri sono entusiasti e convinti che questa navigazione li porterà a scoprire un nuovo continente.

Il Comune, per parte sua, non rinuncia però a indossare una ciambella di salvataggio, che consiste in una bella sfilza di fideiussioni di una finanziaria, la Finword, e soprattutto della Banca delle Marche, che ha finanziato il progetto; e anche questo terzo passeggero ha il suo peso.

Si parte. I costi, tra documentati e ragionevolmente presunti, per la costruzione girano intorno ai 24 milioni di euro, il che significa che adesso la barca è caricata di 76 milioni di euro. A questi bisogna pur aggiungere un certo numero di altre passività, come il costo della progettazione, gli oneri finanziari per milioni e le intermediazioni, per un valore usuale ascrivibile alla società del 2% del valore complessivo del venduto: quasi 2 milioni. Caricata di 78 milioni di euro di soli costi, la barca ha ormai l’acqua al livello della paratìa. Non riesce più a muoversi.

Adesso proviamo a chiedere a qualsiasi osservatore che sia un minimo “navigato” in questioni di galleggiamento delle imprese: a quale prezzo si dovevano vendere i 16.035 metri quadri di superficie utile vendibile, non diciamo per ottenere un margine, ma solo per cavarci le gambe? Immaginando che La Fortezza avesse venduto tutto il vendibile ai 5.500 euro al metroquadro che mediamente venivano richiesti, i ricavi sarebbero arrivati approssimativamente a 88 milioni. Con quale margine, senza contare alcun imprevisto e le imposte sul reddito che poi si troverebbe a pagare?

Impossibile: il Borgo delle Torri non sta sul mercato. Infatti il mercato non risponde. A questo punto, però, ci sia permesso chiedere:

Cosa ha convinto l’imprenditore ad addossarsi, contro un rischio enorme, tutta questa impresa per così esigui margini di guadagno da ottenersi soltanto nella condizione più fortunata, di vendere tutto? Ha sbagliato i suoi conti?

Cosa ha convinto la Banca a finanziare un imprenditore che si era caricato di costi così consistenti - come quello dell’acquisto del terreno e degli oneri di urbanizzazione?

Cosa ha convinto l’Amministrazione Comunale a proporre una convenzione così gravante sui costi complessivi, e ad affidare quindi le speranze di un’intera città a una barca che non le avrebbe portate da nessuna parte?

Com’è: hanno tutti sbagliato i loro conti? Sarà difficile per questi uomini in barca offrire spiegazioni convincenti.

Non potranno infatti incolpare il credit crunch della banca – come ha fatto Lanari, dal momento che BdM lo aveva già finanziato generosamente prima di fermarsi per evidente mancanza di acquirenti; né parlare alla leggera di una “impasse di tipo finanziario”, come hanno fatto quelli del Comune, perché l’anomalia non stava tanto nell’alto prezzo che veniva proposto, quanto nei costi che l’hanno determinato.

Meno ancora si potrà dire che sia stata la tempesta della crisi ad affondare la barca: così appesantita da troppi passeggeri con bagaglio appresso, sarebbe affondata anche senza una bava di vento.






Questo è un comunicato stampa pubblicato il 29-10-2013 alle 15:56 sul giornale del 30 ottobre 2013 - 4236 letture

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Ma qualcuno ha già mangiato non preocupatevi.

Personalmente non ritengo scandaloso che gli oneri di urbanizzazione, per un'area di tale rilevanza pubblica, fossero molto elevati. Sono scandalosi i casi (e anche Senigallia ne è piena) in cui gli oneri di urbanizzazione sono irrisori.

Rimane il dubbio se Lanari avesse fatto bene i suoi conti (col senno di poi verrebbe da dire di no).

E mi rimane la curiosità del prezzo pagato da Vecchia Darsena per aggiudicarsi l'area che poi ha venduto a 34 milioni. Vecchia Darsena un bel profito potrebbe averlo già fatto.

Personalmente, non rimpiangerò affatto il progetto di Portoghesi, con delle torri che con Senigallia non c'entrano niente (è la mia opinione, ovviamente differente da quella dell'architetto, ognuno può farsi la sua idea guardando le foto su: http://www.viveresenigallia.it/index.php?page=articolo&articolo_id=206413
)

Né mi convinceva il progetto per la viabilità, né la presenza di parcheggi a terra ad occupare suolo quando altre soluzioni in verticale libererebbero spazio per giardini e altro.

Da profano, le idee e i progetti del Senigalliese Landi mi sembravano molto più adatti alla nostra città.
(http://www.viveresenigallia.it/index.php?page=archivio&action=vedi&tag_id=7870)

Non vedo perché un cittadino senigalliese debba perder tempo a cercare di ricostruire la vicenda economica dell’area Sacelit-Italcementi: tempo sprecato, tanto la verità non gli sarà mai nota nei suoi reali contenuti.

Ancor peggio è preoccuparsi delle perdite che gli imprenditori potrebbero aver subito, se è vero che non si sarebbe dovuto neppure provare invidia dei loro utili (sicuramente ipotizzati, visto che nessuno li aveva obbligati a sottoscrivere la convenzione della lottizzazione).

Il cittadino senigalliese deve ora soltanto pretendere che si realizzino tutte le opere d’urbanizzazione previste dalla convenzione (collegamento dei lungomare, ecc.) considerato che per la loro realizzazione sono state consegnate, contestualmente alla firma, polizze fideiussorie di cui ora il Comune non può non avvalersi.

Attivate tali opere con quelle disponibilità economiche previste per Legge, sono sicuro che anche l’iniziativa privata verrà immediatamente avviata e, se necessario, modificata secondo i sopravvenuti canoni estetici che, stando a quanto si sta scrivendo da tempo, molti auspicano.

La ricostruzione mi pare abbastanza corretta, tranne forse il fatto che, secondo "rumors", il Comune in quel periodo si dice avesse spinto per un certo tipo di conformazione che mettesse daccordo proprietà e amministrazione, per avere l'assenso ai permessi.
Ci sta, niente di illegale.
Sempre "rumors" parlavano di cifre medie sui 7000€/mq (ma forse erano le cifre massime richieste: in ogni caso troppo alti).
Anche io mi sono chiesto che genere di mercato avesse intercettato Lanari, per accettare tutto questo con una ragionevole sicurezza di incassare tutto quanto speso più il suo margine: in compenso ci pensano i controlli interni alla Banca delle Marche a capire perchè si siano dati così tanti soldi ad un solo imprenditore, se c'erano valutazioni economiche oggettivamente fruttuose per questo livello di investimento.
E' vero che la crisi è stata forte, ma è arrivata prima che partissero i lavori.

N.H. mascetti Ugo

30 ottobre, 19:54
Finalmente un articolo dei “cittadini-grilletti” che mi fa un riassunto abbastanza chiarificatore della vicenda borgo torri-sacelit.
Mi rimangono piccole curiosità a cui cittadini informati, opposizioni sagaci, magistratura salva-mondo e pennivendoli servitorelli, FORSE si degneranno di rispondere a me suddito:

1) I nomi dei consiglieri comunali che al momento dell’approvazione-santificazione del progetto Portoghesi-Lanari-Angeloni-mangialardi-banca marche, hanno votato contro, dato che ricordo un entusiasmo bulgaro!
2) Se il sequestro di via Mamiani e del sottopasso è stato contemporaneo o successivamente contemplato-attuato-mantenuto?
3) Le fideiussioni valgono ancora qualcosa, magari coprono i costi per l’abbattimento della ciminiera? ........suddito ignorante n.h.u.m.

Luigi Alberto Weiss

31 ottobre, 10:10
Ecco, partiamo dal punto 1 del pensiero del N.H. Mascetti Ugo e forse un po' di luce si accenderà sulla vicenda. Imprese edili, politicanti e banche sono sempre andati a braccetto oltre il visibile! Già dimenticati i casi dell'ex Liceo scientifico e di Palazzo Perticari (con annessa storica sede del glorioso PCI)?